Il settore degli affitti brevi ha ricadute positive sul Pil nazionale per 66 miliardi di euro, di cui 13 miliardi derivano da prenotazioni dirette, 52 miliardi dall’indotto e 1 miliardo da ristrutturazioni, arredi e manutenzioni. A mettere in luce i dati, l’Aigab, Associazione italiana gestori affitti brevi, che ha presentato alla Camera dei Deputati una survey dal titolo ‘Mappatura, provenienza e redditività del patrimonio immobiliare italiano immesso sul circuito degli Affitti Brevi’ nell’ambito dell’edizione 2025 di ReFuture-Forum dell’Economia Immobiliare.
L’Italia sta vivendo una profonda trasformazione del proprio patrimonio immobiliare. In Italia ci sono 26,5 milioni di famiglie composte in media da 2,2 componenti per nucleo, mentre il 33,2% delle famiglie è monocomponente. Parallelamente, nel 2023 è stato registrato un calo demografico con un saldo naturale negativo di oltre 291.000 (dati Istat al 2023). Gli italiani diminuiscono ed ereditano case che non utilizzano e/o che non riescono a mantenere.
Questo fenomeno, unito alla fuga dai centri storici, alla voglia di case nuove e confortevoli fuori dalle ZTL dei centri storici e vicine a parcheggi, presidi ospedalieri, spazi verdi e con servizi a portata di mano, e unito anche alla crescita del turismo e della mobilità temporanea, ha portato ad una maggiore domanda di soluzioni abitative flessibili.
CELANI: “UN MONDO CHE NON ESISTE O NON E’ MAI ESISTITO”
“La grande verità – evidenzia il presidente di Aigab e AD Italianway Marco Celani – è che ogni anno muoiono quasi 700mila residenti, in gran parte anziani, e che molte case si svuotano perché chi eredita quelle case per una serie di motivi non è disposto ad abitarle. Molti amministratori locali vorrebbero disporre dei beni privati, avendo un’idea romantica di come vorrebbero che fossero le nostre città: la raffigurazione tipo prevede abitazioni nei centri storici piene di giovani coppie con figli che lavorano a distanza di 5 minuti a piedi, ben retribuite, circondate da negozi di quartiere che offrono artigianato locale e negozi di prossimità che vendono beni di prima necessità a prezzi più bassi della GDO. L’immagine ideale prevede anche pochi turisti ricchissimi che soggiornano in hotel 6 stelle e non disturbano i cittadini. Ma questo mondo non esiste più e forse non è mai esistito”.
In Italia si contano circa 9,6 milioni di seconde case non utilizzate, di cui 496.000 sono presenti sulle piattaforme online (dati a gennaio 2025) e ne beneficiano direttamente circa 500mila famiglie. Il 96% di queste abitazioni appartiene a singoli proprietari privati; il 30,4% deriva da eredità ricevute, il 28,7% era abitata in precedenza dai legittimi proprietari che hanno optato per un affitto temporaneo, il 26,1% era sfitto da tempo e solo il 2,2% è stata spostata da un affitto a lungo temine ad uno breve; inoltre, solo il 12,6% è stato acquistato con finalità di investimento.
LA PERCENTUALE DI AFFITTI BREVI
L’analisi condotta su tre delle principali città italiane dimostra che la percentuale di case destinate agli affitti brevi è molto inferiore rispetto alla percezione comune. A Milano: 15.586 annunci online, di cui solo 7.522 attivi con continuità, pari allo 0,9%. A Roma: 21.942 annunci on line, di cui 14.449 stabilmente attivi, pari all’1%. A Firenze: 9.239 annunci, di cui 6.206 attivi in modo continuativo, pari al 3%.
“Le persone – sottolinea Celani – cercano casa dove se la possono permettere, cambiano lavoro in funzione di tanti parametri. Le aziende italiane offrono salari medi tra i più bassi d’Europa e non crescono da 25 anni. In Italia 33 famiglie su 100 sono composte da una sola persona (single o vedove). Le coppie con figli sono una minoranza. I lavori nei centri storici sono spesso legati a ospitalità, shopping e ristorazione e, per impiegare tante persone, abbiamo bisogno di enormi quantità di turisti. I nostri sistemi di trasporto si pagano anche grazie ai turisti. Questa è la realtà e per cambiarla ci vuole una rivoluzione culturale prima ancora che normativa. In questo contesto il paradosso è che spesso gli amministratori combattono contro le categorie che alimentano la ricchezza di città che altrimenti progressivamente si svuoterebbero. Città che un tempo creavano ricchezza attraverso innovazioni, commerci, produzione oggi vivono di turismo, grazie a quella bellezza che le stesse città hanno smesso di creare da centinaia di anni. Con l’eccezione di Milano non ci sono città italiane in cui si va a vivere perché c’è una spinta produttiva. I giovani laureati scappano all’estero al ritmo di 150mila all’anno”.
L’IMPATTO DEI GRANDI EVENTI
Il report sottolinea anche come eventi di grande richiamo, quali concerti, fiere internazionali e manifestazioni sportive, abbiano un impatto positivo sulla domanda di affitti brevi. Ad esempio, nel 2024 l’Eras Tour di Taylor Swift ha determinato un aumento della domanda del 316% a Milano, con un incremento dei prezzi fino a 139€/notte nella zona di San Siro. Le Olimpiadi di Parigi 2024 hanno fatto registrare un +68% di notti vendute rispetto al 2023 per gli affitti brevi, con tariffe più basse degli hotel. In controtendenza, nel 2025, quello che sta accadendo a Roma per il Giubileo con una riduzione dell’intensità di domanda dell’8-10% rispetto al 2024.
“In Italia – spiega Celani – 21,4 milioni di famiglie vivono in un appartamento di proprietà (o comodato/usufrutto), 5,2 milioni vivono in affitto (di cui il 47% sono single con meno di 35 anni e il 40% sono coppie senza figli). L’incremento del costo degli affitti tradizionali (4,3 milioni di contratti a lungo termine) va ascritto all’aumento dell’indicizzazione Istat del 12,5% negli ultimi due anni e a quello del costo dell’inflazione che negli ultimi quattro anni è stato pari al 22% a fronte di un mancato adeguamento salariale e non agli affitti brevi che rappresentano un’opportunità fondamentale per la valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano, fornendo un contributo significativo al PIL nazionale e creando occupazione per circa 150.000 persone. Anche per questo è necessario un approccio equilibrato nella regolamentazione del settore, evitando restrizioni che potrebbero avere ripercussioni negative sia per i proprietari che per i turisti. La grande verità è che ogni anno muoiono quasi 700mila residenti, in gran parte anziani, e che molte case si svuotano perché chi eredita quelle case per una serie di motivi non è disposto ad abitarle”.
In definitiva, “gli affitti brevi danno un contributo importante al Pil e sono una componente fondamentale della ricchezza delle famiglie italiane. Le esternalità negative legate agli impatti sul territorio vanno misurate prima di imporre restrizioni che possono avere ripercussioni peggiori dei benefici attesi. Il mercato si autoregola e ogni volta che c’è uno squilibrio tra domanda e offerta le decine di migliaia di decisioni dei singoli portano l’allocazione delle risorse scarse a un nuovo prezzo di equilibrio” conclude.
