Il focus è decisamente sull’hospitality per Generali Real Estate, che ha un portafoglio complessivo per tutte le asset class di 38 miliardi di euro, con fondi paneuropei che investono nelle principali città del Vecchio Continente. Ma è il mondo ricettivo che attira l’attenzione degli investitori come ha spiegato Benedetto Giustiniani, head of southern Europe region Generali Real Estate, durante il primo Pambianco Real Estate Summit: “La valorizzazione del patrimonio immobiliare passa spesso dalla trasformazione di edifici storici. Avendo un patrimonio così grande, il cuore della nostra attività è concentrato nei centri storici, dove valorizziamo continuamente gli immobili, sia mantenendo la stessa destinazione d’uso sia facendo operazioni di cambio di destinazione d’uso. Questo è successo per Palazzo Cordusio a Milano, che fino al 2018 e per più di un secolo è stato la sede del gruppo, poi l’abbiamo trasformata e l’anno scorso ha aperto il 5 stelle Gran Meliá“.
Un’operazione molto simile è stata realizzata ad Alcalà 21 a Madrid, altro immobile storico di proprietà di Generali Real Estate: “Si tratta di un edificio di prestigio nel centro di Madrid, in una zona molto interessante dal punto di vista leisure. L’immobile era a uso uffici e l’abbiamo trasformato in un hotel che aprirà come Radisson Collection. Adesso siamo in fase di cantiere però le revenues saranno elevate. Sicuramente molto più elevate rispetto all’office”.
La società specializzata nella gestione di investimenti immobiliari ha aperto, per l’hospitality, un fondo paneuropeo da 700 milioni di euro, che ha asset in Italia, Spagna, Francia e Repubblica Ceca: “L’obiettivo – ha continuato Giustiniani – è quello di arrivare a due billions. Abbiamo un target di ritorno attorno all’8%, con investimenti core e anche value add. Del resto, l’hospitality è un settore che sta trainando molto: l’anno scorso ha fatto il record di investimenti con transazioni per 2,1 miliardi di euro sul mercato italiano”.
Il manager ha spiegato il motivo per cui Generali Real Estate investe soprattutto in 4 e 5 stelle: “Cerchiamo solo hotel di lusso perché investiamo nei centri delle città, dove gli alberghi di maggior livello sono più performanti, i ritorni sono superiori, cioè il margine che si produce è significativamente più alto nei 5 stelle rispetto alle categorie inferiori. Il nostro target è l’upper upscale”
Ha inoltre sottolineato che la collaborazione con grandi brand internazionali è importante per attrarre capitali e creare valore: “Posizionare un prodotto con brand mondiali di prestigio è garanzia di maggiori revenues, di trasparenza gestionale, nonché di performance più elevate. Chiaramente le catene hanno l’opportunità di avere una forza commerciale differente, quindi di ambire a un prezzo camera superiore. Oggi tutti i nostri immobili sono affittati a catene internazionali oppure in franchising con le stesse. L’Italia inoltre ha un gap rispetto ad altri Paesi europei perché ha molti gestori privati e non ha invece catene di dimensioni mondiali, come hanno, ad esempio, Spagna e Francia. Oggi le operazioni alberghiere rappresentano il 25% del mercato complessivo dei capitali, e si tratta al 90% di operazioni value add, quindi di riposizionamento”.
Per quanto riguarda le nuove opportunità nel real estate alberghiero che si aprono in Italia, Giustiniani ha anticipato le location più promettenti: “Noi siamo focalizzati sulle città, dove si concentra il 40% dei capitali investiti sull’hospitality, e ci sono ancora opportunità per coprire la mancanza di 5 stelle con brand internazionali e Adr importanti. Roma, ad esempio, è un’area dove si è fatto tanto ma c’è ancora un po’ di margine. Stiamo guardando anche ad altre realtà come Firenze e Napoli. Quest’ultima sta attirando capitali per alzare il livello dell’hospitality, infatti arriveranno Rocco Forte e altre catene”.
