Dopo un primo semestre 2025 con investimenti real estate nell’hotellerie in Italia prossimi a 1,6 miliardi di euro, la stima per tutto l’anno è di 2,7 miliardi, che significa una crescita del 29% rispetto ai 2,1 miliardi del 2024, già in aumento del 50% rispetto al 2023. Sono i dati che emergono dal Rapporto 2025 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato nei giorni scorsi a Milano nel corso di Hospitality Forum 2025, organizzato da Castello Sgr e Scenari Immobiliari.
Secondo il rapporto, le classi luxury e upper upscale hanno attratto complessivamente il 60% degli investimenti degli ultimi 18 mesi (2,3 miliardi di euro): solo nel 2024 le dinamiche di mercato hanno coinvolto più di 6.500 camere.
In Italia il numero di transazioni concluse nel 2024 (70 deal principalmente di single asset, non di portafogli) e in questi primi mesi del 2025, prossimo a 90 strutture, conferma la vivacità del comparto, così come l’ampiezza della distribuzione geografica delle operazioni. Le destinazioni principali restano Firenze, Milano, Roma e Venezia, ma il crescente interesse degli investitori sta portando alla ribalta anche città come Bologna, Genova, Napoli, Palermo e Verona, oltre a numerose località lacustri e marittime. Nel solo terzo trimestre del 2024, il comparto ha attratto oltre 450 milioni di euro grazie a operazioni di rilievo come la cessione di un portafoglio extra-alberghiero tra Veneto e Toscana, la riconversione di un immobile nel centro di Roma in un hotel 5 stelle lusso e il rafforzamento dell’interesse per la Sicilia e il Sud Italia.
L’analisi evidenzia anche che nel 2024 il tasso di occupazione delle strutture ricettive di fascia medio-alta ha superato il 65% nella quasi totalità delle città italiane. In particolare, Bologna, Firenze, Milano, Roma e Venezia hanno registrato tassi superiori al 65 per cento. Nei primi mesi del 2025, Bologna e Milano hanno mostrato un ulteriore incremento di due punti percentuali, avvicinandosi all’80%, mentre Roma e Venezia hanno subito una lieve contrazione.
Le previsioni turistiche per il 2025 delineano un quadro molto positivo: si stimano 134 milioni di arrivi, oltre 467 milioni di presenze e una spesa complessiva prossima ai 135 miliardi di euro. Invece nel 2024, l’Italia ha avuto 129 milioni di arrivi, posizionandosi quinta a livello mondiale per numero di arrivi.
Per quanto riguarda il numero degli alberghi, il 2024 segna il ritorno ai livelli pre-pandemia per l’offerta ricettiva italiana. Dopo la contrazione subita nel biennio 2020-2021, con la perdita di circa 100.000 posti letto, il comparto ha recuperato terreno. Il numero di strutture alberghiere ha superato le 32.940 unità, con oltre 1,09 milioni di camere disponibili. Parallelamente, il comparto extra-alberghiero ha mostrato una vitalità ancora maggiore, con un incremento del 18% nel numero di strutture e dell’8% nei posti letto rispetto al 2023. Si tratta di 230mila strutture extra-alberghiere con 3,2 milioni di posti letto. Complessivamente, l’offerta ricettiva nazionale è passata da poco più di 5,2 milioni a quasi 5,5 milioni di posti letto, con una crescita di circa il 5,8% su base annua.
Soffermandosi sull’extra-alberghiero, in Italia queste strutture hanno raggiunto 180 milioni di presenze, con il comparto open air che ha generato un fatturato superiore agli 8 miliardi di euro, pari a circa l’8% del fatturato complessivo della ricettività turistica nazionale (hotel, campeggi, villaggi, agriturismi, b&b, ecc). Le previsioni per il prossimo quinquennio riguardano la crescita dell’offerta di glamping in Italia, che dalle 320 del 2025 raggiungerà le 400 entro il 2030.
Riguardo invece gli affitti brevi, il 75% di questi sono gestiti in forma privata e la restante percentuale da società professionali. Il numero di strutture adibite ad affatto breve risulta però in calo del 10% nel primo semestre 2025.
Passando all’Europa, nel 2024 sono state concluse circa mille transazioni, per un totale di oltre 120mila camere, e un volume dei portafogli di quasi 8 miliardi di euro, equivalente a oltre un terzo del mercato complessivo. I mercati più attrattivi si confermati quelli di Regno Unito, con 7,85 miliardi, seguito da Spagna con 3 miliardi e Francia con 2,4 miliardi: questi tre Paesi rappresentano insieme quasi il 60% del volume totale. L’Italia si è posizionata poco dietro, con risultati anch’essi significativi e che dopo le perfomance registrate in questi primi mesi del 2025 si prevede possa salire, a spese della Francia, sul podio finale del 2025.
