È un vero e proprio fenomeno quello che sta attraversando il real estate alberghiero in Italia. Un fenomeno in qualche modo paragonabile a quello che è successo negli ultimi 10 anni nel mondo della logistica, i cui asset allora erano in mano agli imprenditori e agli industriali che svolgevano direttamente l’attività, mentre oggi la proprietà è detenuta in gran parte dagli investitori istituzionali.
Il mondo alberghiero si trova all’inizio di questo passaggio e lo dimostra un’analisi sul mercato immobiliare ricettivo, con un focus sulle 12 principali città italiane, presentata da Wcg durante la scorsa edizione di Ithic a Roma. La maggioranza delle camere nelle ‘big cities’ è detenuta da operatori (albergatori) per il 41%, seguiti da investitori privati, cioè family office (35%) e da istituzionali (7%). Questi ultimi, che investono soprattutto nei brand 5 stelle e in grandi operazioni che consentono flussi di cassa elevati e a lungo termine, sono ancora una percentuale minoritaria ma con grande prospettive di crescita, come è stato per altre asset class.
Nella ricerca spicca Milano, con il 17% delle camere degli oltre 400 hotel meneghini (da 1 a 5 stelle) che sono in mano a investitori istituzionali, dalle assicurazioni ai fondi pensione fino ai fondi immobiliari gestiti da Sgr. Si tratta di società che non prevedono exit a breve termine e fanno investimenti ‘core’ con ticket sopra i 50 milioni di euro. L’aumento della loro presenza (nel periodo pre-Covid un campione parziale analizzato nell’area C di Milano stimava gli investitori istituzionali attorno al 7%), è espressione di un mercato maturo, strutturato, capace appunto di attrarre capitali di lungo periodo.
“I risultati di questa analisi – spiega Gabriele Fiumara, AssocRics, Senior Re Consultant Hospitality & Operations di Wcg – mostrano che le opportunità di sviluppo sono enormi, e l’ingresso degli investitori istituzionali è legato all’aumento della penetrazione delle catene e dei grandi gruppi internazionali. Il fatto è che gli operatori alberghieri, che detengono la proprietà e la gestione di hotel, spesso non riescono a stare al passo con la riqualificazione degli asset e con gli adeguamenti tecnologici e dei nuovi trend previsti dagli standard internazionali”.
Guardando al quadro complessivo, la ricerca mostra che l’Italia conta oggi più di 265mila strutture ricettive, ma solo l’11% rientra nella categoria alberghiera. All’interno di questo segmento, il 12% degli alberghi si concentra nelle 12 big cities, ossia oltre 3.500 strutture. Nelle suddette location, dal 2018 al 2024 il settore ha mostrato una crescita costante, con un aumento del 14% nel numero di strutture, del 15% nelle camere e del 18% nei posti letto.
Oltre ai volumi, è cambiata anche la struttura qualitativa dell’offerta. A livello nazionale, negli ultimi sei anni, la crescita è stata trainata dagli alberghi di fascia medio-alta: le strutture a 5 stelle hanno registrato un incremento del 48% nel numero di hotel e del 32% nei posti letto, mentre le 4 stelle hanno segnato un aumento superiore al 10% sia nelle strutture che nelle camere. Al contrario, gli alberghi a 3 stelle risultano pressoché stabili, mentre le categorie più basse (1 e 2 stelle) evidenziano contrazioni significative, in alcuni casi superiori al 10 per cento.
