Dopo due anni di pandemia in cui le città d’arte sono state le più penalizzate per quanto riguarda le attività ricettive, soprattutto per la mancanza del turismo internazionale, nel primo semestre 2022 è evidente un cambiamento di rotta. Nonostante lo scenario economico di crescente inflazione, gli ultimi dati disponibili riferiti a giugno 2022 hanno registrato variazioni positive nelle principali città italiane rispetto al periodo dell’anno precedente. I dati riportati da Cbre Group e presi dall’ Associazione Italiana Confindustria Alberghi (Aica) * mostrano variazioni positive a tre cifre sia in termini di occupancy dove in testa si posiziona Firenze a +211%, seguita da Roma a +206%, Venezia a +203% e Milano a +157%, sia in termini di revenue per available room (RevPar) con Firenze a +499%, Venezia +347%, Milano +358% e Roma +313%. Anche il ricavo medio camera venduta (Adr) ha fatto registrare una variazione positiva con Firenze a +92%, Milano +78%, Venezia +47% e Roma +35%. In generale, l’indicatore RevPar nel 2022 ha superato del 15% il livello del 2019, ovvero pre-pandemia.
Questa ripresa è avvenuta a diverse velocità ed è stata trainata dall’Adr soprattutto per gli hotel di fascia superiore, dall’upper upscale all’extra-lusso. Questi, infatti, sono stati sostenuti da una forte domanda internazionale, che generalmente porta ad una maggiore capacità di spesa. Nello specifico, in vetta al flusso turistico italiano nel 2022 si sono posizionati gli Stati Uniti, grazie al recente apprezzamento del dollaro sull’euro, confermando come la competitività di prezzo delle strutture ricettive turistiche italiane dipenda in modo significativo dai tassi di cambio.
Ad essere attirati dal mercato alberghiero italiano sono anche gli investitori istituzionali. Il loro interesse verso questo settore è alimentato dalle performance alberghiere registrate durante la stagione estiva e nei mesi successivi, in particolare per il segmento leisure di lusso (a Roma ad esempio) e per l’offerta dei resort (mare, laghi, montagna, campagna). A questo proposito, le più significative transazioni dell’anno scorso si sono concentrate in conversioni di lusso a Roma e in destinazioni resort (ad esempio il futuro Four Seasons Roma in Piazza San Silvestro, il riposizionamento dell’Hotel Majestic in Via Veneto a Roma, il rebranding dell’Hotel Savoy a Cortina d’Ampezzo). “La capacità di ripresa di questi mercati, congiuntamente alle elevate performance nei segmenti di lusso, permettono quindi di realizzare operazioni immobiliari value-add che rendono sostenibili i fondamentali finanziari e la capacità di raccolta presso gli istituti bancari, che ancora oggi risultano molto selettivi e più onerosi in seguito all’aumento dei tassi di interesse”, si legge in una nota diffusa da Cbre Group.
Guardando all’anno in corso, in termini di outlook, il settore lusso ed extra lusso con le sue catene alberghiere internazionali fa pensare ad una serie di investimenti ambiziosi per i prossimi 18/24 mesi, nonostante l’aumento dei prezzi delle materie prime e dei costi di costruzione. “Continuiamo a vedere sul mercato opportunità value-add, un trend che ci attendiamo in crescita anche per il 2023”, ha riportato Francesco Calia, Head of Hotels di Cbre Italy. “Siamo ad esempio concentrati su tre importanti transazioni nel centro di Roma in chiusura entro la prima metà del 2023 per un valore complessivo di oltre 500 milioni di euro (tra acquisizione e costo di ristrutturazione) per la conversione di tre immobili da uffici ad hotel nel segmento luxury-lifestyle. È questa la tendenza che vediamo e quello che cercano gli investitori attivi nel mercato italiano. Gli investitori internazionali continueranno a predominare nel mercato degli investimenti alberghieri in Italia, rappresentando ormai circa l’80% delle transazioni in hotel nel Paese”.
In termini di performance gestionali, secondo Calia, la categoria degli urban hotel dovrebbe ottenere un’ulteriore crescita del RevPar grazie al pieno recupero dell’occupazione nel 2023, che nel primo trimestre del 2022 era ancora ostacolata dal Covid. Tuttavia, gli operatori, alle prese con la definizione dei budget per l’anno in corso, non si aspettano un’ulteriore crescita dell’Adr. Stessa situazione anche per la categoria dei resort, per cui nel 2023 gli operatori in Italia non prevedono di incrementare ulteriormente la performance ottenuta quest’anno, attendendo un leggero consolidamento dei tassi di occupazione.
In termini di segmenti di mercato, la domanda business potrebbe risentire maggiormente “della attesa recessione con politiche di restrizione ai viaggi di lavoro già in atto, con conseguenti ripercussioni sulle destinazioni urbane secondarie a forte vocazione business e sui segmenti di offerta inferiore (midscale/upscale)”. Per i viaggi leisure, invece, ci si aspetta ancora una crescita della domanda, trainata dai mercati internazionali (ad esempio Stati Uniti grazie al rafforzamento del dollaro) e in tale contesto ne beneficeranno principalmente le grandi città d’arte italiane (Roma, Venezia, Firenze) e i segmenti alti di offerta (upper-upscale e luxury).
*Notizia modificata l’11 gennaio 2023 alle ore 15,13