Si sono ridimensionate le aspettative sulla ripresa degli investimenti immobiliari, con un calo negli ultimi mesi dell’anno scorso. Il 2022 si chiude in Italia con acquisizioni alberghiere a -20% per un totale di 1,4 miliardi di euro.
Non è bastato il boom di turisti per rilanciare gli investimenti nel comparto alberghiero italiano. Nonostante le oltre 400 milioni di presenze certificate lo scorso anno da Assoturismo-Cst (+38% rispetto al 2021), le grandi operazioni immobiliari nell’hotellerie dello Stivale hanno mostrato un andamento altalenante nel corso dell’anno.
Dopo una partenza entusiasmante che ha portato a chiudere i primi sei mesi con 755 milioni di euro di transazioni (+40% rispetto all’H1 2021), gli strascichi di questa euforia si sono protratti fino a dopo l’estate, quando è calato il gelo sul comparto. Non solo su quello alberghiero ma sull’intero settore del real estate italiano con gli investitori che hanno tirato i remi in barca chiudendo il quarto trimestre con meno della metà delle transazioni rispetto al Q4 dell’anno precedente. Risultato, le grandi aspettative sulla ripresa degli investimenti alberghieri si sono dovute ridimensionare in corsa portando il totale delle transazioni 2022 a ridosso degli 1,4 miliardi di euro, in calo del 20% circa rispetto ai valori registrati a fine 2021.
QUESTIONE DI TASSI
Le ragioni di questa frenata sono evidenziate da Alessandro Mazzanti, CEO di Cbre Italy: “Verso la fine del 2022 si sono concretizzati i segnali di rallentamento avvertiti a partire dalle prime revisioni al rialzo dei tassi di interesse della Banca centrale europea, che avevano provocato un atteggiamento attendista da parte degli investitori, intenti a monitorare l’impatto della crescita del costo del capitale sul pricing degli immobili prima di avviare nuove operazioni”. Il calo dei volumi d’investimento nel quarto trimestre (-51% rispetto allo stesso periodo del 2021 e -26% sul trimestre precedente) ha interessato in modo trasversale tutte le principali asset class. “Gli attuali trend – continua Mazzanti – dovrebbero rimanere invariati anche durante la prima metà del 2023, con operazioni ancora frenate dall’aumento del costo del capitale e da una ridotta disponibilità a finanziare nuove operazioni da parte degli istituti bancari”.
Lasciato alle spalle il grande rimbalzo del 2021, dunque, il settore dell’hotellerie ha registrato risultati comunque confortanti spinto da flussi turistici in rapida ripresa e da un trend positivo di Adr e RevPar. Il mercato risulta liquido nelle principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia, dove i trophy asset sono tra i più ricercati a fronte di un’offerta molto limitata, come sottolineano gli esperti di Savills secondo cui, tuttavia, nel 2023, il volume di investimenti registrerà un leggero rallentamento: “Gli asset prime non saranno soggetti a repricing mentre è probabile che questo avvenga nelle location secondarie dove sembrano pronti ad affacciarsi nuovi operatori”.
2023 A DOPPIO BINARIO
Secondo un’inchiesta condotta a inizio anno da Inrev sulle intenzioni di investimento dei grandi investitori è risultato, infatti, che la maggioranza dei capitali europei si indirizzerà su immobili core nel 2023 mentre alcuni investitori asiatici si sono detti pronti a incrementare le proprie posizioni sul nostro mercato puntando su asset opportunistici da rilevare a sconto nell’ottica di riqualificarli e di riposizionarli in attesa del rimbalzo della congiuntura. “Il mercato italiano dell’hotellerie sta confermando un cambiamento di trend – spiega Simone Roberti, responsabile dell’ufficio studi di Colliers International -. I capitali si stanno sempre più concentrando su due strategie differenti. Da un lato, l’apertura o la riqualificazione di hotel 4 e 5 stelle nelle grandi città italiane, in particolare a Roma e Milano. Dall’altro, la sempre crescente attenzione per i resort di lusso, non soltanto nelle località di mare ma anche, e questa è la novità più evidente, in montagna e nelle zone interne del Paese come confermato dalla vendita di Castiglion del Bosco (gestito da Rosewood Hotels) dalla famiglia Ferragamo a un family office internazionale per 180 milioni di euro, l’operazione più importante in termini di valore registrata nel mercato italiano dell’hospitality nel corso del 2022”.
LE PRINCIPALI OPERAZIONI
Un mercato ancora molto concentrato dove, stando ai dati messi a punto da Dils, il 43% degli investimenti registrati lo scorso anno si è indirizzato verso quattro single asset deal tra prime resort (tra cui la già citata vendita di Rosewood Castiglion del Bosco) ed operazioni in location centrali di grandi città. Tra queste, il passaggio di proprietà dello storico hotel W Rome (13mila mq per 159 stanze) ceduto da King Street Capital Management e Omnam Investment Group alla joint venture composta dal fondo pensioni canadese Cppib insieme al gestore di catene alberghiere Hamilton-Pyramid Europe per 172 milioni di euro. Sempre a Roma, la terza operazione più consistente dell’anno in termini di valore (165 milioni di euro) che ha consentito alla Cascade Investments di Bill Gates di accaparrarsi Palazzo Marini, uno dei più prestigiosi immobili del centro di Roma, che passerà adesso attraverso un importante intervento di riqualificazione prima di riaprire i battenti sotto l’insegna Four Seasons Hotels and Resorts. Tra le principali novità degli ultimi mesi del 2022 figura, inoltre, l’operazione da 49 milioni di euro con cui la società greca Prodea insieme a Invel Real Estate (con quote rispettivamente del 75% e del 25%), attraverso il fondo immobiliare Eudora Fuld Lp, hanno ottenuto il controllo dello storico Hotel Bellevue di Cortina d’Ampezzo, venduto dal Fondo Megas e dal Fondo Fenice. I nuovi proprietari investiranno oltre 25 milioni di euro per ristrutturare integralmente la struttura che conta al momento 100 stanze, con l’obiettivo di inaugurare il nuovo hotel a 5 stelle entro l’inizio dei giochi olimpici invernali di Milano-Cortina 2026. “Gli investimenti alberghieri in Italia – osserva Claudia Bisignani, Head of Jll Italy Hotels & Hospitality – continuano a dimostrare un buon dinamismo e un costante interesse rivolto verso le destinazioni resort. L’Italia rappresenta attualmente uno dei mercati più rilevanti per i principali investitori del mercato alberghiero, e Cortina d’Ampezzo, anche in considerazione dei prossimi giochi olimpici invernali, si avvia a un processo di riqualificazione della sua offerta alberghiera”.
Sempre nel terzo trimestre dello scorso anno è arrivata a conclusione anche l’operazione da 36 milioni di euro che ha portato alla vendita dell’Almar Jesolo Resort & Spa gestito da Hnh Hospitality (13mila mq e 179 stanze) dal Fondo Star alla società di investimento immobiliare (Scpi) francese Pf Hospitalité Europe. Un milione di euro in più rispetto a un’altra importante transazione, ovvero la vendita del nuovo B&B Hotel a Tronchetto rilevato per 35 milioni di euro dal Fondo Lagune Pasithea gestito da Blue Sgr.
Ma quali saranno i trend dell’anno appena iniziato? Mazzanti non sembra avere dubbi: “A fronte dell’andamento congiunturale che stiamo vivendo, permangono alcuni elementi strutturali che continueranno a interessare il mercato nel corso del 2023 ovvero l’attenzione sempre più marcata verso tutti gli aspetti di sostenibilità degli edifici, i cambiamenti indotti dalla crescente importanza dell’economia digitale e la ricerca di una sempre maggiore qualità degli ambienti in cui viviamo e risiediamo”. Della stessa opinione Giuseppe Amitrano, CEO di Dils: “Il driver della domanda, che diventa sempre più sofisticata, sarà la qualità dell’asset, a volte più determinante della location stessa. I trend indicano un crescente interesse degli utilizzatori per gli immobili best in class per sostenibilità, capacità di contenere al massimo i consumi e rispetto dei criteri Esg. Prevediamo un consolidamento di questa tendenza, anche per gli investitori, soprattutto nel medio-lungo periodo, durante il quale assisteremo a un nuovo ciclo immobiliare che sarà contraddistinto da tre fattori principali: rigenerazione urbana, ibridazione degli spazi e sostenibilità”.
