Lo scorso anno il comparto alberghiero ha raggiunto la seconda posizione per valore delle compravendite immobiliari in Italia. Servono però investimenti per riqualificare strutture obsolete e rendere il settore più internazionale e competitivo.
è stata la vendita dell’hotel Six Senses di Roma ospitato all’interno di palazzo Salviati Cesi Mellini la più importante transazione immobiliare conclusa in Italia lo scorso anno a conferma del buon momento per il segmento hotellerie nell’ambito del real estate italiano. Ben 245 milioni di euro versati dal Gruppo Statuto al precedente proprietario, Orion Capital Managers che aveva acquistato l’immobile nel 2018 attraverso l’Orion European Real Estate Fund V per 95 milioni di euro. Con 2,6 milioni di euro pagati per ognuna delle 95 stanze, la transazione ha rappresentato un vero e proprio record storico per il mercato alberghiero dello Stivale. Tutto questo, in un panorama piuttosto rarefatto, che ha portato il valore complessivo delle transazioni immobiliari italiane a fermarsi poco sopra i sei miliardi di euro alla fine del 2023, il 50% in meno se confrontato con i valori raggiunti un anno prima.
SCALATA LA CLASSIFICA
In questo contesto, l’asset class alberghiera ha tenuto meglio rispetto alla media del mercato chiudendo l’anno con un valore delle compravendite di poco superiore al miliardo e mezzo di euro, in flessione di appena il 5% rispetto al 2022. Vuoi a causa dei ritorni limitati offerti dal real estate rispetto a quelli garantiti dal comparto obbligazionario; vuoi per le tensioni geopolitiche che hanno ingessato molte grandi operazioni strutturate; ma anche per il protrarsi delle tensioni sui prezzi che hanno fatto lievitare i costi di ristrutturazione. “Il 2023 è stato un anno molto sfidante per il settore immobiliare, ma l’ultimo trimestre, che concentra il 43% del volume annuale, rappresenta un segnale incoraggiante” ha sottolineato Silvia Gandellini, head of capital markets di Cbre Italy, secondo cui il settore degli hotel è risultato la seconda asset class per volume investito, dietro solamente alla logistica, superando così il comparto degli uffici, caduto in disgrazia all’indomani della pandemia. “Il settore alberghiero rimane una delle asset class più richieste con un aumento complessivo del numero di asset venduti rispetto allo scorso anno (+13%)”, ha aggiunto Dario Leone, head of Hospitality & Leisure di Savills, secondo cui il prezzo medio delle transazioni è stato pari a 21,6 milioni di euro. Un segnale incoraggiante che dovrebbe propagarsi anche a tutto il 2024.
AL VIA LE RIQUALIFICAZIONI
Per avere una fotografia più esaustiva rispetto al solo indicatore relativo al valore delle transazioni, tuttavia, andrebbe aggiunto anche il volume di investimento mirato a riposizionare gli asset. “Si è trattato di un anno in cui, a fronte di un mercato delle compravendite in contrazione, gran parte delle operazioni di asset allocation hanno fatto leva su logiche di investimento value added, riposizionamento, riconversione degli usi e di sviluppo di nuovo prodotto, dove la componente capex ha avuto un peso importante nella valutazione complessiva dell’investimento” ha aggiunto Claudio Santucci, direttore capital markets Italia di Gabetti Agency. Al di là di questo, il 2023 si è chiuso all’insegna di importanti operazioni di compravendita di strutture ricettive che hanno interessato non soltanto le grandi città dello Stivale ma anche alcuni centri minori, a riprova dell’interesse degli investitori per le potenzialità di sviluppo del settore turistico italiano. Secondo i dati preliminari forniti dal Centro Studi Turistici di Assoturismo Confesercenti, infatti, il numero di presenze nelle strutture ricettive italiane è cresciuto lo scorso anno dell’8% rispetto al 2022 arrivando a toccare i 443,5 milioni, ben 8,6 milioni in più rispetto al periodo pre-Covid.
SETTORE ANCORA ACERBO
Negli ultimi anni si è resa chiara la necessità del comparto alberghiero di riposizionarsi alla luce di una domanda diventata sempre più esclusiva ed esigente. Un fenomeno che ha caratterizzato diverse operazioni value-added e di rebranding nel 2023 coinvolgendo anche una serie di immobili con destinazione d’uso uffici che sono passati attraverso un processo di riconversione che li ha trasformati in hotel. Come avvenuto lo scorso anno con un albergo in Via Ludovisi a Roma: l’immobile direzionale è stato venduto da Generali Real Estate a Brookfield per 40 milioni di euro con il progetto di trasformarlo in un hotel di lusso. Mentre il gruppo tedesco Ece della famiglia Otto ha messo sul piatto 60 milioni di euro per rilevare dal fondo iAm Capital Italia I gestito da Blue Srg un asset direzionale nel centro della Capitale (via Agostino Depretis) che verrà trasformato nel primo albergo della catena Ruby Hotels. Spostandosi a Milano, una delle maggiori operazioni dell’anno ha riguardato la vendita dell’hotel Nh Collection Milano CityLife da parte di Igefi Group a Invesco Real Estate per 55 milioni di euro. Mentre Investire Sgr attraverso il fondo Monviso ha venduto per 49 milioni di euro il Duomo LuxuryApartments by Rosa Grand a Viking Bank. Più piccola ma degna di nota anche la transazione che ha portato Coima Sgr all’acquisizione da Covivio per 23 milioni di euro dell’Hd8 Hotel Milano, un 4 stelle situato in piazza Duca d’Aosta di 79 camere e una superficie complessiva di 3mila metri quadrati. Completamente ristrutturato nel 2021, l’hotel è attualmente locato con un contratto che si concluderà nel 2041. “Con questa operazione si completa il processo di valorizzazione dell’asset, già oggetto di un importante intervento di riqualificazione che ha incluso la trasformazione dell’originale destinazione d’uso uffici in ricettivo, garantendo una significativa creazione di valore per i nostri azionisti” ha spiegato Alexei Dal Pastro, amministratore delegato Italia di Covivio. Al di fuori dei grandi centri, il 2023 ha registrato importanti transazioni di tipo ricettivo. A partire dalla vendita del Grand Hotel Gardone Riviera sul lago di Garda, acquistato da Apex Alliance per 45 milioni di euro. Sempre nella stessa zona, Aquileia Capital Services ha venduto alla società israeliana Fattal Hotel Group il Principe di Lazise Wellness & Spa, un hotel di 127 camere (di cui 16 suite) situato nel borgo medievale di Lazise, in provincia di Verona. Mentre a Firenze, Real Estate Management ha venduto a un investitore privato per 28 milioni di euro, Palazzo Castri 1874, boutique hotel nel cuore della città.
