Il modello per massimizzare il rendimento nel mondo alberghiero si allontana dal tradizionale approccio real estate e si avvicina più al private equity. È quanto ha espresso Giampiero Schiavo, AD di Castello Sgr, durante l’Hospitality Forum organizzato dalla sua società e da Scenari Immobiliari: “Questa industria è basata sul private equity perché la parte gestionale è prevalente su quella immobiliare”.
Questo concetto porta con sé un’altra deduzione, ovvero che il modello migliore per rendere profittevole questo settore è mantenere un unico owner a capo dei due asset, quello gestionale e quello immobiliare, anche se la gestione e la proprietà delle ‘mura’ possono afferire a due differenti società. Lo ha esplicitato l’AD di Castello Sgr in un’intervista a Pambianco Real Estate: “In Italia siamo sempre stati abituati ad acquistare immobili perché in grado di produrre un reddito derivante dall’affitto. Tuttavia, nel caso degli alberghi, il ragionamento si complica . Innanzitutto perché l’albergo è un’azienda e, dunque, non si valuta il merito di credito del conduttore, ma la capacità del gestore di realizzare un business plan efficace. Non si tratta cioè solo di valutare l’immobile, ma anche la competenza del gestore nel produrre risultati, e sono questi che corrispondono al valore dell’immobile”. Insomma, se in passato, “si pensava che immobile e gestione potessero essere separati, oggi sappiamo che devono lavorare insieme per creare valore”.
In altre parole, immobile e gestione possono essere ‘tecnicamente’ separati ma il capitale lavora su entrambi. “Si passa – ha aggiunto Schiavo – da un puro multiplo di capitalizzazione di un flusso a un multiplo sull’ebitda che incorpora i due asset. Questi multipli sono sensibilmente alti, tra 15 e 25 volte l’ebitda. Sono livelli simili ai multipli del lusso e devono essere sostenuti da una strategia gestionale molto molto forte. Se questa strategia non funziona, il meccanismo di creazione del valore si interrompe”.
Separando invece la proprietà dell’immobile da quella della gestione, “si entra nella dicotomia classica in cui il gestore vuole investire, ma il proprietario dell’immobile frena. Gli investimenti nell’ambito alberghiero invece – ha concluso – devono essere fatti quando c’è un business plan e una capacità di creare flussi”.