Il grande appetito verso l’hotellerie di lusso da parte degli investitori internazionali in Italia non scema, però l’interesse del capitale comincia a prendere nuove strade, meno battute ma che aprono prospettive di crescita. Tra queste la ricettività upper upscale, il select service, gli ostelli e le città secondarie.
Se ne è parlato nel corso di una tavola rotonda, nell’ambito dell’Hospitality Forum 2025 organizzato a Milano da Castello Sgr e Scenari Immobiliari, dalla quale è emerso uno scenario positivo per l’Italia, che continua ad attrarre investimenti: “In Europa – ha esordito Domenico Basanisi, head of Ip Hotels Italy di Cbre – l’interesse degli investitori va prima verso la Spagna e in seconda battuta verso l’Italia. Il futuro è roseo per il nostro Paese perché la previsione di domanda alberghiera è in forte crescita, mentre la creazione di nuovi hotel e camere è in moderato aumento, e questa è una condizione che genera un ritorno interessante per gli investitori, che effettuano soprattutto interventi value add“.
In questo scenario, il mirino dei buyer allarga il ventaglio di target oltre il lusso, già presidiato da un po’ di anni, come ha raccontato Michele De Marco, Italy lead – hotels, valuation advisory & operator selection di Jll: “I riflettori si accendono sull’upper upscale (un segmento che comprende gli hotel 4 stelle superior, ndr) nel quale c’è anche una grande offerta di brand delle catene internazionali. Cresce l’appetito anche verso la formula select service (che si riferisce a hotel ‘basic’ ma di design con servizi aggiuntivi su richiesta, ndr). Infine, cambia anche la geografia degli investimenti. Mentre un tempo le acquisizioni si focalizzavano su Milano, Roma, Firenze e Venezia, ora si prediligono le città secondarie, tra cui Napoli”.
Francesco Calia, head of hospitality Italy di Cushman & Wakefield, ha sollevato il gap che esiste tra il valore degli investimenti in Italia e quello di altri Paesi europei: “In primis la Spagna, le cui operazioni nel real estate alberghiero raggiungono un valore di quattro miliardi di euro l’anno, con un patrimonio che è un quarto di quello dell’Italia. La Penisola ha un patrimonio ricettivo inestimabile. Secondo la ricerca di Scenari Immobiliari, nel 2024 ha superato i 160 miliardi di euro (+11%), di cui 133 miliardi sono riconducibili a strutture alberghiere, oltre l’80% del totale, mentre 29 miliardi sono riferibili al comparto extra-alberghiero. Oltre a questo abbiamo location bellissime. L’Italia è il Paese con il maggior numero di destinazioni lusso e infatti per gli investitori il segmento più facile è proprio il lusso, meno rischioso, con poca volatilità, anche perché si tratta quasi sempre di trophy asset“.
Calia aggiunge altri segmenti verso cui si sta indirizzando la lente dei buyer: “C’è una ricerca chirurgica nel settore immobiliare alberghiero per cercare di segmentare nuove nicchie. Quella degli ostelli è sicuramente una di queste”.
Gli fa eco Dario Leone, head of hospitality & leisure di Savills: “Un’altra nicchia è quella dei member’s club e rilevo anche il ruolo sempre più importante del f&b in hotel, che si avvale di brand della ristorazione che diventano essi stessi una destinazione. Per la prima volta quest’anno il numero dei ristoranti stellati in Italia è diminuito e aumenta invece quello dei brand f&b. Inoltre, il motivo per cui si cercano le città secondarie è perché gli investitori fanno soprattutto interventi value add e quindi necessitano di rendimenti alti, ed è ormai difficile raggiungerli nelle ‘big 4′”.
Un’altra nicchia è quella della formula ibrida tra studentato e ospitalità, come ha spiegato Mario Abbadessa, senior managing director, head of transactions Europe and head of Italy di Hines: “Noi investiamo in studentati e creiamo una formula ‘mista’ perché, nei mesi estivi, quando gli studenti sono assenti, offriamo i posti letto ai turisti. La tariffa varia tra 90 euro e 150 euro al giorno. Ritengo che in Italia manchi l’offerta competitiva sul prezzo e contemporaneamente di alta qualità”.
Nel corso del forum ci si è domandato perché nella costiera adriatica non ci siano investimenti alberghieri e la ragione è stata trovata nel fatto che si tratta di un tratto di costa che non ha destinazioni luxury ed è poco internazionale. Questo è dovuto anche alla mancanza di collegamenti aerei nella dorsale adriatica, a parte Venezia al nord e Bari al sud. Per un investitore, è necessaria una customer base internazionale, perché le famiglie locali spendono poco. In alcune realtà sono in atto piani di rigenerazione urbana, ma l’investitore value add ha un business plan che si deve valorizzare nell’arco di 6/7 anni e quindi non ha tempo di aspettare che venga rilanciato il territorio.
“La site media dell’investimento – ha concluso Francesco Cammardella, head of hotel capital market Italy di Ey – è di 100 milioni di euro. Il valore per camera è aumentato molto negli ultimi anni ed è definito anche dalla capacità gestionale alberghiera”.
