L’Italia è al momento attuale il Paese più attrattivo in Europa per investitori e operatori internazionali del settore hospitality nel segmento lusso. È quanto emerge da una studio di Deloitte condotto su oltre 900 operatori e investitori dell’ospitalità intervistati in Italia e all’estero. L’interesse verso altri mercati risulta invece marginale, senza che emergano destinazioni di rilievo comparabile.
Dal punto di vista geografico, questo primato si spiega con una combinazione unica di fattori, come osserva Benedetto Puglisi, director Real estate & hospitality di Deloitte: “L’Italia ha un vantaggio competitivo unico, fondato sul suo patrimonio culturale, enogastronomico e paesaggistico, nonché una reputazione consolidata come destinazione di eccellenza. Lo studio evidenzia che il 60% degli intervistati individua l’Italia come il principale polo di attrazione e di sviluppo dei luxury hotel in Europa nei prossimi tre anni, mentre l’interesse verso altri mercati è marginale. La maggior parte di questi investimenti si focalizza sul riposizionamento di hotel già esistenti e sulla conversione di edifici storici. Bisogna però affrontare questo processo di riqualificazione con grande attenzione al prodotto e alla location”.
Inoltre, il 70% degli operatori e degli investitori intervistati dichiara l’intenzione di effettuare investimenti nel Paese entro i prossimi tre anni. Soltanto una quota marginale del campione (5%) esclude del tutto la possibilità di investire nel mercato italiano. A spingere gli investimenti sono le attese di una redditività sopra la media: oltre la metà degli operatori intervistati (52%) prevede per il mercato italiano del luxury hotel una crescita annua del fatturato compresa tra il 6% e il 10% nel prossimo triennio. Un ulteriore 25% del campione stima addirittura un incremento superiore al 10%, segnalando aspettative particolarmente positive per il segmento.
Gli hotel quindi sono una delle categorie di investimento immobiliare più redditizie. Quasi la metà del campione (49%) stima un tasso interno di rendimento (Irr) compreso tra il 16% e il 20% assumendo di intervenire nel progetto di completo riposizionamento dell’asset, mentre un ulteriore 21% si aspetta ritorni nell’intervallo 11%-15%. Un quarto del campione si attende ritorni più contenuti, tra il 5% e il 10%, mentre solo una minoranza (5%) indica aspettative superiori al 20%.
Trovare la giusta combinazione tra location e caratteristiche dell’asset è sicuramente una delle difficoltà principali, ecco perché una buona parte di investitori e operatori sono disponibili ad abbassare la propria soglia minima di dimensionamento in termini di numero di camere: compresa tra 31 e 50 camere per gli operatori (44% del campione) e leggermente più alta per gli investitori con il 34% che privilegia hotel tra 51 e 70 camere, mentre il 25% esprime preferenza per asset compresi tra 71 e 100 camere.
Oltre la metà degli investitori (53%) prevede di allocare più di 100 milioni di euro nel triennio e il 22% è disposto a superare i 200 milioni. Questa grande disponibilità di capitale è imprescindibile per realizzare un processo di riposizionamento adeguato nel segmento luxury ma si scontra però spesso con la disponibilità delle famiglie proprietarie a cedere il proprio asset o ad entrare in partnership con investitori istituzionali.
Analizzando nel dettaglio le diverse destinazioni italiane, le città come Milano, Roma, Venezia e Firenze rimangono i mercati più attrattivi per le strategie di sviluppo di investitori e operatori. Seguono le località balneari e lacustri già associate al lusso – come la Costa Smeralda, la Costiera Amalfitana, Portofino o il Lago di Como –che, pur caratterizzate da una stagionalità marcata, continuano ad esercitare un forte appeal turistico internazionale. Al quarto posto si collocano le località montane: nonostante una domanda più circoscritta, alcune destinazioni di rilievo nelle Alpi e nelle Dolomiti registrano una crescita. Le città secondarie risultano invece residuali tra le preferenze, sebbene alcuni operatori si stiano progressivamente orientando verso questi mercati alla ricerca di alternative alle destinazioni già sature.
Infine, il 41% degli investitori considera il segmento di lusso – top luxury (13%), premium (12%) ed entry Level (16%) – come il più attrattivo per i prossimi tre anni, mentre il 27% guarda all’upper upscale. Complessivamente, dunque, il 68% del campione prevede di orientare la propria strategia verso prodotti di fascia alta.
