Nuovi flussi di capitale sono pronti ad entrare in Italia. Infatti, gli investitori con una limitata esposizione al mercato italiano (cioè meno del 5% del portafoglio hotel) mostrano la maggiore propensione ad aumentare significativamente le allocazioni, mentre quelli già fortemente presenti (più del 50% del portafoglio) mantengono un approccio selettivo. Un dato emerso dalla ‘Italian hotel investment outlook and strategy survey’ di Jll, realizzata a maggio 2026, che suggerisce come una parte significativa della crescita delle transazioni potrebbe provenire da nuovi operatori e da capitali internazionali ancora poco presenti sul mercato domestico, ampliando ulteriormente la base degli investitori attivi nel settore alberghiero nazionale.
L’indagine rileva che nel primo semestre del 2026, i deal nel settore hotel hanno superato un miliardo di euro, includendo conversioni da altre destinazioni d’uso: nel 2025 gli investimenti in immobili (principalmente uffici e living) da convertire in hotel sono stati pari a 400 milioni, segnando +33,3% sull’anno precedente.
Nello stesso periodo, si sono già registrati 260 milioni di transazioni di conversione (di cui 200 milioni da uffici). Quest’ultima tipologia, che si concentra principalmente a Roma e Milano, rappresenta una delle principali tendenze del mercato attuale e testimonia il crescente interesse degli investitori per strategie value-add basate sul riposizionamento degli asset. Infatti, uno dei principali risultati della survey riguarda l’evoluzione delle strategie di generazione dei rendimenti. Oltre due terzi degli investitori indicano nella riqualificazione degli asset, nel repositioning e nell’efficienza operativa le principali leve per creare valore. La survey, inoltre, evidenzia come la qualità dell’esecuzione stia diventando il principale elemento distintivo tra gli investitori. In un mercato caratterizzato da forte competizione per gli asset di qualità e da una crescente complessità operativa, la capacità di trasformare la crescita dei ricavi in incremento dei rendimenti assume un’importanza sempre maggiore.
I segmenti luxury e upscale risultano i più attrattivi, grazie alla loro capacità di sostenere la crescita delle tariffe, alla resilienza della domanda e alla forza dei brand. A differenza di altri mercati europei, l’Italia dispone di oltre dieci destinazioni realmente luxury, offrendo agli investitori la possibilità di diversificare geograficamente all’interno del Paese e sviluppare strategie value-add in mercati caratterizzati da un elevato potenziale di crescita.
La ricerca sottolinea, infine, che la fiducia verso il mercato alberghiero italiano rimane elevata, sostenuta da una domanda robusta e da prospettive di crescita superiori alla media europea. Tuttavia, la survey sottolinea come in un mercato sempre più competitivo, il differenziale di performance tra gli asset è destinato ad ampliarsi: la semplice esposizione al mercato italiano non sarà più sufficiente a garantire rendimenti superiori. Diventeranno sempre più determinanti il corretto posizionamento dell’asset, la chiarezza della strategia di investimento e la capacità di eseguire efficacemente progetti di valorizzazione e crescita operativa.
“Il mercato alberghiero italiano continua ad attrarre capitali e generare interesse da parte di investitori con strategie molto diverse tra loro”, commenta Andrea Mancini, head of Hotel capital markets Italy di Jll. “L’Italia è considerata una destinazione strategica di lungo periodo, con i nuovi entranti – investitori internazionali, family office e capitale privato – che mostrano l’appetito più forte per l’espansione. Oggi però il vero fattore differenziante non è più soltanto scegliere il mercato giusto, ma saper valorizzare il singolo asset attraverso strategie di riposizionamento, gestione operativa e innovazione, gestendo al contempo la pressione sui costi operativi. È qui che si giocherà la creazione di valore nei prossimi anni.”
