Il mercato dell’ospitalità italiana vive una fase di trasformazione: nuovi modelli di investimento, diversificazione delle destinazioni e delle categorie di asset spingono gli investitori a ampliare la ricerca per nuove opportunità.
Il mercato degli investimenti alberghieri in Italia sta vivendo un cambiamento di paradigma, segnando un passaggio da una ripresa ciclica a una fase di trasformazione strutturale. Secondo la recente ricerca di Colliers Italia, il settore non solo registra volumi in crescita, ma evolve anche nei modelli di investimento e nelle strategie adottate dagli operatori.
Nel 2025 gli investimenti alberghieri hanno raggiunto circa 2,2 miliardi di euro, con un incremento del 18% rispetto all’anno precedente e oltre 100 operazioni concluse. Questo aumento riflette non soltanto un maggiore interesse da parte degli investitori, ma la crescente diversificazione degli asset, che non includono solo hotel tradizionali ma anche strutture lifestyle e formule alternative di ospitalità. Il cambiamento è evidente se si guarda alla distribuzione del capitale immobiliare commerciale (Cre) in Italia. Dieci anni fa, uffici e retail dominavano gli investimenti, coprendo circa il 60% del totale, mentre le altre asset class — tra cui gli hotel — rappresentavano appena il 40%. Nel 2025 la situazione si è invertita: hotel, logistica e altri segmenti pesano oggi il 55% del totale Cre, pari a circa 6,9 miliardi di euro, più del doppio rispetto al 2015. Questo indica una trasformazione strutturale, più che una semplice oscillazione di mercato.
NUOVI INVESTITORI
La crescita è sostenuta da fondamentali turistici solidi perché il numero dei visitatori internazionali è in aumento, così come le presenze. Cresce di conseguenza l’appetito degli investitori, il cui profilo si è ampliato: spiccano i family office (+99%) che passano da un transato di 320 milioni di euro nel 2024 a 630 milioni nel 2025, nonché gli owner operator che l’anno scorso hanno rappresentato il 35% degli investimenti (dal 31% del 2024). ll 2025 ha visto anche il balzo degli investimenti core (+63%), cioè delle strategie a basso rischio su asset stabilizzati che consentono una sorta di ‘tranquillità finanziaria’, che un tempo si riversava sul segmento uffici e che ora invece è generata anche dall’asset alberghiero. La ricerca di Colliers Italia mostra come gli operatori stiano sperimentando modelli gestionali innovativi, dai contratti di lease più flessibili al management contract fino alle joint venture investitore/operatore, in cui il gestore partecipa direttamente con una quota di capitale: un modello che, soprattutto nelle operazioni value add, riduce l’asimmetria informativa e offre all’investitore una garanzia strategica che nessun contratto di lease è in grado di replicare.
AVANZA IL LIFESTYLE
Un’altra ‘disruption’ rispetto agli anni scorsi, che sono stati dominati da investimenti quasi esclusivamente nel mondo dei 5 stelle – ultra-lusso, è l’interesse verso la fascia dei lifestyle. Sebbene le operazioni con target lusso nel 2025 siano sempre consistenti, rimangono però pressoché costanti con volumi intorno al miliardo di euro annuo, mentre l’offerta mid-upscale è cresciuta del 9% tra il 2019 e il 2024 e si configura come il principale target degli investitori nel 2026, con significative opportunità di value creation in un segmento ancora frammentato e sottocapitalizzato. Un altro elemento chiave della ricerca è la segmentazione geografica degli investimenti. Le città principali continuano a rappresentare un focus strategico, ma cresce l’interesse verso mete leisure, destinazioni secondarie e località turistiche emergenti, in grado di offrire rendimenti interessanti e minore concorrenza.
In sintesi, il mercato alberghiero italiano non è più solo un settore in crescita, ma un ecosistema in trasformazione, dove la combinazione di fondamentali solidi, diversificazione degli asset e innovazione operativa ridefinisce le regole del gioco per investitori e operatori. Colliers Italia, con la sua ricerca, offre una fotografia chiara di questa nuova fase, sottolineando come l’Italia sia pronta ad accogliere capitali sofisticati e a competere a livello europeo con strategie sempre più raffinate.
