Inversione di tendenza in Italia sulla provenienza del capitale nelle operazioni alberghiere. Mentre nel 2023 i buyer domestici hanno battuto quelli stranieri, nel 2024 sono gli investitori esteri che tornano a guidare la crescita. Sul totale dei deal, ovvero 70 transazioni (principalmente single asset) per un valore di oltre 2,1 miliardi di euro, il 53% è stato condotto da investitori internazionali. Sono i dati presentati nei giorni scorsi a Milano nel corso di Hospitality Forum 2025, organizzato da Castello Sgr e Scenari Immobiliari, che evidenziano come il 27% del totale investitori provenga dall’Europa, il 22% dall’area Mena (Medio Oriente e nord Africa), il 4% dal nord America e il 47% dall’Italia.
Per quanto riguarda il profilo degli investitori, l’amministratore delegato di Castello Sgr Giampiero Schiavo ha sottolineato che si è verificata una profonda trasformazione rispetto al pre-Covid: “Anni fa gli investitori erano focalizzati sull’asset uffici, segmento che ha poi avuto un radicale cambiamento. Un tempo inoltre erano più presenti gli investitori core, che cercano operazioni di lungo periodo con rendimenti più bassi. Oggi invece la maggior parte degli operatori sono speculativi, con investimenti value add, di breve durata e rendimenti più alti. Inoltre, l’investimento non si basa più sulle dinamiche del cap rate, ma l’attenzione va al processo di gestione, cioè è l’asset management la chiave del valore”.
Un motivo per cui non ci sono investitori core “è che i costi per la riqualificazione degli immobili sono schizzati alle stelle – ha aggiunto Corrado Trabacchi, partner di Orion Capital Managers – e oggi per costruire un 5 stelle lusso non si riesce a stare sotto a un costo di un milione e mezzo a camera”.
Schiavo ha aggiunto che il real estate alberghiero, a parte la parentesi del 2023, è stato spesso dominato da investitori internazionali perché hanno maggiore liquidità e di solito hanno profili speculativi. “Ci potrebbero essere ancora più investitori in Italia, ma il problema è che l’eccessiva burocrazia spaventa il capitale, soprattutto l’incertezza sui tempi degli interventi, che possono essere ritardati dalla sovrintendenza, dai vigili del fuoco, dalle autorità locali, e anche il timore di andare oltre il budget previsto per la riqualificazione. In ogni caso, nel primo trimestre 2025 – ha concluso – l’asset hospitality ha raggiunto il 25% del totale transazioni immobiliari in Italia, contro il 21% nel 2024”.
Per quanto riguarda il patrimonio immobiliare ricettivo italiano, nel 2024 ha superato i 160 miliardi di euro (+11%), di cui 133 miliardi sono riconducibili a strutture alberghiere, oltre l’80% del totale, mentre 29 miliardi sono riferibili al comparto extra-alberghiero. Il numero di strutture ricettive in portafoglio ai 79 fondi immobiliari attivi, di cui solo il 12 per cento italiani, è passato da 144 nel 2023 a 191 nel 2024.
