Cambio di scenario per le transazioni immobiliari alberghiere in Italia. Dopo tanti anni in cui erano soprattutto gli investitori esteri a mettere le mani sul patrimonio ricettivo tricolore, firmando i maggiori e più prestigiosi deal, nel 2023 sono invece i compratori nazionali a primeggiare per valore delle operazioni. Nello specifico, è dal 2016 che non si verificava più la predominanza delle M&A a firma italiana. Lo si evince dalla ricerca ‘Italy hotel investment report 2023’ di Ey.
Secondo il report, gli investitori domestici l’anno scorso hanno raggiunto una quota del 54% sul totale valore delle transazioni, oltre il doppio rispetto al 2022 quando il valore si fermava al 24 per cento. Va anche detto che l’ascesa dei volumi dei buyer tricolori nel 2023 è stata influenzata dalla mega transazione di Six Senses Rome a opera di Gruppo Statuto: si è trattato di un deal da 245 milioni di euro, che equivalgono a 2,6 milioni a chiave (la struttura ha 95 camere). In base alla stima realizzata da Hoteltransactions.it, escludendo il Rosewood Castiglion del Bosco, la vendita di Six Senses Rome è stata la transazione con il prezzo a chiave più alto mai registrato in Italia.
Nelle transazioni capitanate dagli internazionali nel 2023 (46%), la maggior parte degli acquirenti è europea (Francia e Uk), mentre il 23% è rappresentata da buyer extra-Eu.
Per quanto riguarda i profili degli investitori, i buyer domestici sono prevalentemente family office e operatori alberghieri, mentre gli internazionali coinvolgono anche fondi di private equity e investitori istituzionali. In generale, secondo la fotografia scattata da Ey, a investire sono stati per lo più i Hnwi/family office (32% del totale), seguiti da operatori alberghieri (29%) e private equity (19%).
Nel corso del 2023 il valore totale delle transazioni si è attestato a 1,6 miliardi di euro con 10mila camere passate di mano. Numeri molto simili a quelli del 2022, ma un volume ancora inferiore a quello record del 2019. A influenzare l’andamento del mercato sarebbe stato l’aumento dell’incertezza dovuta all’aumento dei tassi di interesse, la crescita economica rallentata e gli alti costi di finanziamento.
Tra le operazioni di rilievo dell’anno scorso, la cessione del portafoglio Pellicano Hotels, l’Hotel Il Sereno sul Lago di Como e il Grand Hotel Gardone sulle rive del Lago di Garda.
“L’interesse degli investitori rimane focalizzato sugli investimenti value added (46% delle transazioni nel 2023) che comportano sia conversioni che rebranding di hotel esistenti, soprattutto in destinazioni leisure (città e resort)”, si legge nel report di Ey. “Tuttavia, il 2023 ha segnato la rinascita degli investimenti core (42% del volume totale) alimentati da grandi operazioni come Six Senses Rome e Il Sereno Lake Como”.
I 4 grandi mercati (Venezia, Roma, Milano e Firenze) hanno rappresentato solo il 38% degli investimenti totali a causa del numero limitato di operazioni nelle principali destinazioni. Nonostante questo, Roma si è confermata in testa per il secondo anno consecutivo alla classifica delle città più attrattive in termini di investimenti alberghieri registrando 412 milioni di euro di vendite (25%), seguita da Milano (8%), Firenze (3%) e Venezia (2%).
A livello di segmenti, i 5 stelle hanno continuato ad alimentare il mercato degli investimenti (43% del totale) nonostante rappresenti solo il 7% dell’offerta alberghiera italiana. E questo, grazie alle maggiori dimensioni delle operazioni e alla predominanza di trophy asset. Segue il segmento dei 4 stelle che ha registrato quasi lo stesso volume degli hotel a 5 stelle, ma coinvolgendo oltre 6.000 camere in 60 transazioni.
Ma cosa aspettarsi per il 2024? Secondo il report, lo scorso anno il fatturato per camera disponibile (Revpar) generato dalle strutture alberghiere italiane non solo ha recuperato, ma ha anche superato del 41% i livelli del 2019. Stante queste premesse, le prospettive generali per il settore alberghiero appaiono oggi cautamente ottimistiche. “Con l’attenuarsi delle pressioni inflazionistiche e la possibilità di una riduzione dei tassi di interesse nel 2024, il mercato degli investimenti dovrebbe mostrare segni di ripresa”, sottolineano gli esperti di Ey. “I principali investitori internazionali rimangono interessati al mercato alberghiero italiano, concentrandosi principalmente sulle opportunità di value add associate a trophy asset che promettono rendimenti più elevati. Prevediamo che nel 2024 il mercato italiano degli investimenti alberghieri continuerà a essere dominato da operazioni a valore aggiunto nei segmenti upperscale e lusso, in particolare nei mercati urbani primari e nelle destinazioni di svago”.